tisdag 31 mars 2009

Fastighetsbolag - Del 1

Fastigheter är kanske bland de mest kapital krävande branscher. Vilket gör att är det i praktiken omöjligt för ägarna att med egna pengar finansiera fastigheterna. Därför kommer stora delar av kapitalet från kreditmarkanden (Bankerna) eller från privat investerare. Oftast är det en kombination av både två, med andra ord mindre del kommer från investerare och större delen från lån. Fastigheterna anses vara ganska säkra, framför allt hyresfastigheter som genererar stabila hyresintäkter vilket gör att fastigheterna kan lätt belånas upp till 60-70% och ibland ännu högre. Eftersom det ökar både direktavkastningen på eget kapital och den totala avkastningen när fastighetspriserna går upp. I regel genererar fastigheterna mellan 3-7 % i avkastning på total kapital, beroende på vilken typ av fastighet, vilket är inte så mycket. Därför är det många fastighetsägare och investerare vill lägga så lite pengar så möjligt så att de kan höja avkastningen på eget kapital som samtidigt kan ge högre risktagande. I dagsläget är det mycket svårt att hitta bra fastighet som genererar bra direktavkastning på grund av kombination med ganska högt värderade fastigheter och låga räntor. Det går att hitta fastigheter med högre direktavkastning men då ligger fastigheten förmodligen på ett sämre läge eller har högre risk. Fastighetstyp:

. Man kan investera i regel tre olika fastighetstyper: * Hyresfastigheter * Lokalfastigheter * Industrifastigheter Sen finns det alla möjliga andra typer som inte direkt passar in i dessa kategorier. T.ex. Järnvägsstationer, Sjukhus(stadsfastigheter), Specialfastigheter ( typ, fängelse) osv. Hyresfastigheter i regel säkra men ger sämre avkastning. Hyressättningen sker för bostäder i Sverige utifrån lägenheternas bruksvärde, tillsammans med hyresvärden och den lokala hyresgästföreningen. Lokalfastigheter är betydligt bättre när det gäller avkastning och lägre hyresavtal men det är högre risk och dessutom är man ibland beroende på större hyresgäster. För kommersiella lokaler används marknadshyra. Vid marknadsmässig hyressättning får läget stor betydelse för hyran. Högre hyra för centrala lägen och lägre för mindre attraktiva lägen. Industrifastigheter är kanske den mest lukrativa och har oftast det längsta hyresavtalet men då är det mycket mer specialiserade fastighetstyper som passar oftast en typ av hyresgäst. T.ex. Fabriksfastighet för en tillverkande företag.

Område:

Är den mest väsentligaste när det gäller fastigheter. Det avgör vilken pris man kommer att betala för fastigheten och därmed vilken direktavkastning man får. Det finns många företag och privatinvesterare som är villiga att betala ganska mycket för attraktiv läge, till och med, om det betyder att de kommer att gå back varje månad. Eftersom hyresintäkterna inte täcker räntan och amorteringskostnaderna. Många av de spekulerar att fastighetspriserna ska gå upp. Det också de som går in med ganska mycket eget kapital vilket gör att de får lägre direktavkastning men söker oftast en säkrare placering som långsiktigt går upp i relation med inflationen.

Förvaltning/Ägandestrategi:

En annan mycket viktig faktor är hur fastighetsföretagets förvaltning och ägande strategi ser ut. Eftersom det är det som kommer att styra den långsiktiga avkastningen. Tänk på frågor som: * Hur länge ska företaget äga sina fastigheter?

* Försöker företaget sälja sina fastigheter så fort de får bra betalt så att de kan investera i andra lägre värderade objekt?

* Hur ser förvaltningen ut ? Har bolaget egen förvaltning eller köper de tjänsten från extern förvaltningsföretag? Den första frågan är viktigt eftersom vilken bolag du vill investera i? Bolag som Kungsleden och Klövern försöker köpa, förädla ( som de brukar säga med fina ord ) och sälja till ett högre pris och försöka göra samma sak igen. Det viktigaste är den höga avkastningen och inte långsiktiga tillväxten. Därför har tex. Kungsleden har haft en fantastisk utveckling och gav ut bra med utdelningar under de senaste 5 åren men nu har de stor problem och har sänkt utdelningen mycket kraftigt. Däremot bolag som Lundbergs med sina långsiktiga hyresfastigheter, genererar säkrare avkastning och långsiktigare ägande i fastigheter. Det är viktigt för dig som tänker investera i fastighetsbolag, tänkt på, vad är för slags fastighetsbolag som du är intresserad av? Själv skulle jag försöka välja både och eftersom den ena ger bra avkastning i bättre tiden medan den säkrare strategin är bra om man vill ha lite stabilitet i portföljen. Dessutom är belåningen betydlig lägre som är mycket bra i dessa oroliga tider. Lite fastighetsekonomi: +Hyresinbetalningar -Drift -Underhåll -Övriga kostnader

_________________________ = Drifttnetto: ( Bruttovinst ) (Resultat före finansiella kostnader, med andra ord bruttoresultat.) -Räntor +Amorteringar _________________________ =Betalningsnetto ( Nettovinst) (Den slutgiltiga resultatet efter finansiella kostnader )

Värderingskategorier: Marknadsvärde: ( Ortprismetod ) Används oftast vid värdering för privata hus, villor och bostadsrätter. De är framför allt mäklare som använder genom att jämföra genomsnittpris för liknande fastighet som ligger i samma område. Avkastningsvärde: Med annat ord för vad fastigheten genererar för avkastning. Det viktigaste är vinster efter alla kostnader (Driftnetto). Ränta och amorteringskostnader räknas inte men påverkar självklart värdet. Om vinsten ökar genom högre hyror eller minskad kostnader så bör fastighetsvärdet gå upp.

Produktionsvärde: Det används oftast för specialfastigheter, som t.ex. fabrik. Värdet beräknas utifrån vad skulle kosta bygga en liknande fastighet. Viktig ord:

Vakans/vakansgrad: Outhyrd del i förhållande till den del av fastigheten som går att hyra ut. Vakansgrad anges i % tal. 10 % vakans betyder att 10% outhyrda lägenheter i en hyresfastighet. Några viktiga faktorer som påverkar fastighetspriser: Ränta Inflation Läge Befolkningstillväxt Nybyggnation / efterfrågan & Utbud Omvärldsfaktorer Näringslivet Sysselsättning m.m Några viktiga nyckeltal: Direktavkastning på total kapital = (%) Driftnetto / Totalkapital Direktavkastning på eget kapital: =(%) Betalningsnetto / Eget Kapital Totalavkastning på total kapital = (%) (Driftnetto + Förändrat marknadsvärde) / Total kapital Totalavkastning på eget kapital = (%) (Betalningsnetto + amortering + förändrigs av eget kapital ) / Eget kapital Belåningsgrad = (%) Lån / Total Kapital % Skuldstäckningsgrad =(%) Driftnetto / (Räntor + Amorteringar ) Bruttokapitalisering faktor Total Kapital / Hyran Nettokapitaliseringsprocent = (%) Driftnetto / Total kapital

1 kommentar:

  1. Mycket bra jobb du gör 40, det är uppskattat.

    //chapman

    SvaraRadera

Senaste Inlägg!