söndag 17 januari 2010

Realty Income – Bra alternativ till Canada Trust

Jag har fått många önskemål om att skriva lite om (O) Realty Income. Det är ett intressant företag då det delar ut månad liksom Canada trust och har haft en ganska bra utdelningshistorik samt har en hög direktavkastning på 6,2%.

Vad är Realty Income?
Det är en REIT ( Real Esteets Investment Trust ) vars huvudstrategi är att dela ut växande månadsutdelningar till aktieägarna som ska stödjas av bolagets stadiga kassaflöde. Kassaflödet kommer direkt ifrån fastighetsintäkter i form hyror som bolaget äger och driver. Det är främst kommersiella fastigheter inom detaljhandeln runt om i USA där kontraktstiden för fastigheterna är i genomsnitt mellan 15-20 år långa.

Bolaget har lyckats ge utdelningar i 40 år och 1994 blev bolaget noterat på New York börsen, Ticker (O). De senaste 15 åren har utdelningen delats varje månad, det vill säga bolaget har delat ut 474 gånger och under tiden höjdes utdelningarna 56 gånger nästan varje kvartal från 0,9 $ 1994, till dagens, 1,716 $. Det motsvarar ca: 5 % i årlig utdelningstillväxt. Genomsnittliga direktavkastningen under tiden har varit mellan 8 - 9 %.

Utdelningar per månad från 2006-2008
.
Klicka för Större Bild
Historiska utdelningar

Klicka för Större Bild

Ganska imponerade utdelningsaktie, men när man kollar på utdelningsandelen så har den haft ett genomsnitt under de senaste 10 åren på ca: 140 %.

Men betyder det att (O) måste sänka utdelningen eftersom den har delat ut mer än vinsten under en lägre tid?

Nej! (O) behöver inte sänka utdelningen eftersom bolaget aldrig har delat ut mer än vinsten/kassaflödet. Eftersom bolaget är en REIT, så blir det helt fel när man kollar på Vinst per aktie, (EPS).

REIT, innebär att bolaget tvingas att dela ut 90 % av inkomsten för att undvika straffbeskattning. Samtidigt skiljer sig redovisningen mellan REIT och ett vanligt bolag. Jag tänker inte gå in alltför djupt på det men det enda ni behöver veta är FFO.

FFO = definieras som nettoresultat tillgängligt för aktieägarna med andra ord REIT:s vinst/kassaflöde som kan delas ut till aktieägarna. Många kollar på FFO och jämför det som EPS ( vinst per aktie ). Tex: man kan använda FFO/aktiekurs = som ett slags P/E-tal för REIT. Mer om vad FFO är och hur man räknar. Samtidigt ett annat bra inlägg om ämnet!

Historisk har bolaget delat ut nästan ca 83 % av FFO. Senaste FFO var 1,83 $ och utdelningen var 1,66. Så här ser skillnaden mellan FFO och Utdelningar under 10 år.


Klicka för Större Bild

Hur ser (O) fastighetsbestånd ut?

I dagsläget har bolaget 2334 stycken fastigheter och 1998 hade (O) 970 stycken fastigheter, en årlig tillväxt på ca: 7,5 %. Så här ser utvecklingen på fastighetsbeståndet under 10 år.

Klicka för Större Bild

Samtidigt har bolaget lyckas diversifiera både geografisk och har hyresgäster i olika branscher från butikskedjor till detaljhandel.

Den geografiska fördelningen på 49 olika delstater:

Klicka för Större Bild


Fördelat i 30 olika branscher och 119 stycken detaljhandel och butikskedjor.

Klicka för Större Bild

Största hyresgästerna fördelat på intäkter

Hometown Buffet..........................6.0%
Boston Market.............................3.1%
Kerasotes Showplace Theatres.....5.4%
KinderCare Learning Centers.......3.0%
L.A. Fitness.................................4.6%
Couche-Tard/Circle K.................3.0%
The Pantry...................................4.4%
NPC International/Pizza Hut.........2.6%
Friendly’s Ice Cream....................4.1%
FreedomRoads/Camping World...2.5%
Rite Aid.......................................3.5%
Regal Cinemas.............................2.2%
La Petite Academy.......................3.3%
Sports Authority...........................2.0%
TBC Corporation.........................3.2%

Bolaget har en vakansgrad på ca: 3%. Detta är riktigt lågt och historiskt har bolaget lyckats bihålla liknande siffror vilket är ganska imponerade. Det betyder att det finns ca 70 fastigheter som står tomma. Dessutom har bolaget väldigt låga lån om man jämför med ett traditionellt fastighetsbolag. Skulderna uppgår till 35 % av totala värdet. Ingen skuld förfaller förrän 2013.

Samtidigt har (O) inga skulder på själva fastigheterna, som kallas för ”mortgages” på engelska och ganska konservativt eftersom det är ett annorlunda lånesystem än det svenska.
Det som är ännu mer imponerande är de långa kontraktstiderna som är mellan 15-20 år. Ett bra exempel är senaste fastighetsförvärven på 108 nya fastigheter som har en genomsnittig kontraktstid på 20,6 år, fördelat inom 14 olika stater och 8 olika detaljhandel i 7 olika branscher. Så här ser den totala kontraktstider:

Klicka för Större Bild

Bolagets strategi:
Att bolaget ska förvalta och generera intäkter till aktieägarna i from av utdelningar från kommersiella fastigheter långsiktigt. Samtidigt ska bolaget försöka öka antalet tillgångar och framtida kassaflöde på ett diversifierat sätt. Man fokuserar på att förvärva fastigheter i populära områden och försöker ha långsiktigt stabila verksamheter som hyresgäster med långa kontrakt mellan 15 - 20 år.

Slutsats:
Bolaget visade sig vara mer stabilt än jag trodde och har en väl diversifierad portfölj med kommersiella fastigheter. En viss osäkerhet kan tyckas när hyresgästerna är enbart butik och detaljhandeln men de långa kontraktstiderna och fördelningen mellan område och bransch gör det betydligt säkrare. Dessutom krävs hyresgästen på underhålls, skatter och andra kostnader, vilket gör att ganska stor del av FFO kan delas ut samtidigt som det finns likvida medel kvar. Enligt årsredovisningen så har bolaget 46 miljoner dollar tillgängligt i kassan och möjlighet att finansiera 355 miljoner till för framtida förvärv av fastigheter.

För att (O) ska kunna växa så räcker det inte bara med att bolaget höjer hyrorna baserat på konsumentprisindex som de har gjort tidigare utan också att bolaget måste kunna sälja olönsamma eller vakanta fastigheter och istället kunna köpa fastighetskedjor med högre avkastning. Samtidigt måste bolaget ha möjlighet till finansiering när förvärvsmöjligheter uppstår. Detta eftersom ca: 3 % av bolagets hyreskontrakt upphör varje år. Historiskt har det långsiktiga kapitalbehovet finansierats genom riktad nyemission, skuldsedlar och obligationer.

Samtidigt visar sig bolaget ha en ganska kompetent ledning om man ska lyckas växa under 40 år och enligt senaste årsredovisningen har det klarat senaste finanskrisen hyfsat bra. Om de lyckas förvärva och förvalta fastigheter i framtiden som de har gjort tidigare så är det definitivt ett ganska stabilt bolag. Om man verkligen vill kolla på hur effektiva företaget har varit så bör man kolla på hur den totala lånet och räntakostnaden har utvecklas i jämförelse med fastighesvärdet och avkastningen.

Men den största nackdelen med Realty Income är den alltför låga utdelningstillväxten, på 5% / år. Till och med med en direktavkastning på 6 % år så är den långsiktiga tillväxten för låg. Om man kollar på den historiska direktavkastningen så har den varit runt 8 % i genomsnitt. Vilket är bättre direktavkastning än 6 % om man vill köpa bolaget, om vi nu förutsätter att bolaget klarar växa 5% / år.

Men det är en annan viktigt sak som man glömmer att nämna.
Återinvestering av utdelningarna som kommer att öka den framtida avkastningen betydligt mer än 5 % årlig tillväxt. När det dessutom handlar om månadsutdelningar så kommer Ränta-på-Ränta effekten vara som mest effektiv.

Genom att man återinvesterar varje månad så kommer man få ca 1 % högre avkastning år 1 och 1,5 % år 2 osv, oavsett om bolaget höjer utdelningen eller inte. Om man får utdelning tex: januari som man återinvestera så kommer man automatisk få högre utdelning nästa månad osv.

Men tyvärr så är det mer teori än verklighet eftersom courtaget på 100 kr gör att det måste vara riktigt stora belopp för att det ska löna sig att återinvestera.

Här har du den stora fördelen med månads-åteinvestering! Tagen av bloggaren The Dividend Growth investor, som skriver om Realty Income.

Klicka för Större Bild

Aktiekursen 15 år!

Klicka för Större Bild




Läs tips:
* Realty Income – Dividend analysis
* Realty Income – nyckeltal

* Realty Income - kritik mot bolaget
* Årsredovisning - 2008
* (O)-Publicationer

16 kommentarer:

  1. dubbelbeskattas utdelningen om man köper aktien från sverige?

    SvaraRadera
  2. Nej, bara 15% källskatt om spara i KF. Sparar du i en "vanlig" depå blir det samma skatt som på kaptalinkomst, 30%. Rätta mig gärna om jag har fel :)

    SvaraRadera
  3. Intressant läsning, tackar! har ju själv varit intresserad av att investera i Realty men inte gjort så ännu då jag vill veta mer om bolaget. Därför var denna artikel mycket välkommen. Själv tycker jag att utdelningarna är bra. Den stora nackdelen är precis som du skriver det höga courtaget på amerikanska aktier och den utländska källskatten. Det kan holka ur en hel del för små svenska aktieägare.

    Skulle varit trevligt om det fanns fler svenska aktiebolag som delade ut månadsvis!

    SvaraRadera
  4. Som alltid håller dina analyser hög klass!

    SvaraRadera
  5. vill påpeka att man i en KF, får kvitta den utländska källskatten, på 15%, mot den avkastningsskatt som man betalar varje år.

    SvaraRadera
  6. inte miljonär
    Annars kan man alltid investera lite olika aktier, tex:

    Feb - Astra
    Mars -Axfood
    April - Lundbergs
    Maj - H&M
    .
    .
    Aug - Astra
    Sep - Clas Ohlson
    Nov - Svolder
    Dec - Skistar


    Fast det skiljer sig lite från år til år men du får ändå 7 månander av 12.


    Anonmy
    Är det verkligen så? tack för tispet i så fall!

    SvaraRadera
  7. Kapar din tråd lite,förlåt! men såg att anonym skrev att man kan kvitta källskatten mot avkastningskatten? Går det automatiskt eller måste man göra något själv?Kanske inte går alls!?
    En annan tanke som slog mig är att om man kunde få Aktieinvest att ta tex O i sitt sortiment så skulle det ju ge ett fint "häv" månadsspar + courtage fria köp och återinvesteringar!! kanske går att få till genom lite påtryckningar från kändisbloggaren 40/20 :-)
    Mvh/Elling

    SvaraRadera
  8. Elling
    Jag tror att man måste söka efter! Här har du lite mer om det!

    < http://motmiljonen.blogspot.com/2010/01/manadsutdelningar-fordelar-och.html >

    (O) hos aktieinvest hade varit ganska bra alternativ, eftersom ränta-på-ränta effekten blir högre varje månad än tex, varje kvartal. De borde ha en intresse att erbjuda (O) i USA-aktier!

    Magnus
    Tack! äntligen var det dags för (O) :)!

    SvaraRadera
  9. Hej!
    Grymt bra sida du har, alla inlägg är intressanta!
    Jag tänkte höra om du ville slänga in något inlägg om just COURTAGE. Jag har länge haft tanken att öppna ett konto hos avanza för att börja investera i aktier. Dock vet jag inte direkt vilken sorts medlem jag skall bli. De har ju olika nivåer som du säkert vet. Courtagen är olika på alla, och eftersom det första jag vill göra är att köpa aktier i tex. 5 bolag, då är det kanske inte så roligt att betala 99kr*5 det första jag gör? Så jag tänkte om du ville skriva något om hur du resonerar kring courtagen. Tack på förhand! MK

    SvaraRadera
  10. Anonmy
    Hej! Jag har inte tänkt på att skriva inlägg om courtage eftersom många redan vet ganska mycket om ämnet!

    Det är nog bättre om du uppgraderar ditt konto till "BAS", enkelt att göra via internet och det tar några dagar, och sen kan du handla för 39 kr minicourtage istället för 99kr!

    Sen har du andra mäklare som aktiedirekt eller avanza mini med minicourtage på 9 kr, men så förlorar du många tänster som KF och annat som kan vara bra.

    En annan sak du kan göra är att istället att köpa 5 aktier med en gång, så kan du bara köpa 1 aktie, åtgången, tex: om du har tänkt månadsspara eller spara mer regelbunden så kan du köpa 1 aktie varje månad, så betalar du 39 kr instället för (39*5).

    SvaraRadera
  11. http://lundaluppen.blogspot.se/2014/02/realty-income-aterbesokt.html

    Vad är din kommentar till Lundaluppens återbesök?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det var länge sen jag gjorde den här analysen. Idag bevakar jag inte utländska bolagen lika mycket pga tidsbrist.

      Sen kan jag tycka att man ska vara försiktig med att lägga stor vikt på analyser från bloggare (oavsett om det jag eller någon annan bra bloggare).

      Om jag inte har fel så tror jag inte att "luppen" har lagt mycket tid på att analysera (O) mer genomgående vilket är tidskrävande process.

      Radera
  12. Hej 4020!

    Jag är medveten om att jag kommenterar en gammal analys, men jag har idag fått större fokus för utländska investeringar då Avanza (och även Nordnet) har sänkt courtaget för vissa länder. Hos Avanza betalar man till exempel endast 1 USD i courtage för handel i amerikanska värdepapper, detta borde innebära att det är en god idé att investera i (O) för att sedan återinvestera utdelningarna varje månad. Om man vill att courtaget ska understiga 1 % (vi kan räkna med kursen 9 SEK per USD för att vara konservativa) bör den månatliga utdelningen vara 9/0,01 = 900 SEK som vid en direktavkastning på 4,74 % motsvarar (900/0,0474)*12=227848. Att sätta detta system borde resultera i en väldigt snabb utdelningsökning. Går så klart att räkna på detta i excel men sitter på jobbet nu, får göra en mer avancerad uträkning hemma ikväll. Tacksam om du vill ge din syn på aktien idag sett till det lägre courtaget 4020!!

    Mvh
    Danne

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej! Jag har för mig att jag gjorde beräkningar just på detta fenomen. Månadsåterinvestering. Dock det gav ingen stor påverkan eftersom månadsutdelning ligger på 0,4 %. (utan att räkna med courtaget).

      Radera

Senaste Inlägg!