Realty Income – Bra alternativ till Canada Trust

Jag har fått många önskemål om att skriva lite om (O) Realty Income. Det är ett intressant företag då det delar ut månad liksom Canada trust och har haft en ganska bra utdelningshistorik samt har en hög direktavkastning på 6,2%.

Vad är Realty Income?
Det är en REIT ( Real Esteets Investment Trust ) vars huvudstrategi är att dela ut växande månadsutdelningar till aktieägarna som ska stödjas av bolagets stadiga kassaflöde. Kassaflödet kommer direkt ifrån fastighetsintäkter i form hyror som bolaget äger och driver. Det är främst kommersiella fastigheter inom detaljhandeln runt om i USA där kontraktstiden för fastigheterna är i genomsnitt mellan 15-20 år långa.

Bolaget har lyckats ge utdelningar i 40 år och 1994 blev bolaget noterat på New York börsen, Ticker (O). De senaste 15 åren har utdelningen delats varje månad, det vill säga bolaget har delat ut 474 gånger och under tiden höjdes utdelningarna 56 gånger nästan varje kvartal från 0,9 $ 1994, till dagens, 1,716 $. Det motsvarar ca: 5 % i årlig utdelningstillväxt. Genomsnittliga direktavkastningen under tiden har varit mellan 8 - 9 %.

Utdelningar per månad från 2006-2008

.

Klicka för Större Bild

Historiska utdelningar

Klicka för Större Bild

Ganska imponerade utdelningsaktie, men när man kollar på utdelningsandelen så har den haft ett genomsnitt under de senaste 10 åren på ca: 140 %.

Men betyder det att (O) måste sänka utdelningen eftersom den har delat ut mer än vinsten under en lägre tid?

Nej! (O) behöver inte sänka utdelningen eftersom bolaget aldrig har delat ut mer än vinsten/kassaflödet. Eftersom bolaget är en REIT, så blir det helt fel när man kollar på Vinst per aktie, (EPS).

REIT, innebär att bolaget tvingas att dela ut 90 % av inkomsten för att undvika straffbeskattning. Samtidigt skiljer sig redovisningen mellan REIT och ett vanligt bolag. Jag tänker inte gå in alltför djupt på det men det enda ni behöver veta är FFO.

FFO = definieras som nettoresultat tillgängligt för aktieägarna med andra ord REIT:s vinst/kassaflöde som kan delas ut till aktieägarna. Många kollar på FFO och jämför det som EPS ( vinst per aktie ). Tex: man kan använda FFO/aktiekurs = som ett slags P/E-tal för REIT. Mer om vad FFO är och hur man räknar. Samtidigt ett annat bra inlägg om ämnet!

Historisk har bolaget delat ut nästan ca 83 % av FFO. Senaste FFO var 1,83 $ och utdelningen var 1,66. Så här ser skillnaden mellan FFO och Utdelningar under 10 år.

Klicka för Större Bild

Hur ser (O) fastighetsbestånd ut?

I dagsläget har bolaget 2334 stycken fastigheter och 1998 hade (O) 970 stycken fastigheter, en årlig tillväxt på ca: 7,5 %. Så här ser utvecklingen på fastighetsbeståndet under 10 år.

Klicka för Större Bild

Samtidigt har bolaget lyckas diversifiera både geografisk och har hyresgäster i olika branscher från butikskedjor till detaljhandel.

Den geografiska fördelningen på 49 olika delstater:

Klicka för Större Bild

Fördelat i 30 olika branscher och 119 stycken detaljhandel och butikskedjor.

Klicka för Större Bild

Största hyresgästerna fördelat på intäkter

Hometown Buffet..........................6.0%
Boston Market.............................3.1%
Kerasotes Showplace Theatres.....5.4%
KinderCare Learning Centers.......3.0%
L.A. Fitness.................................4.6%
Couche-Tard/Circle K.................3.0%
The Pantry...................................4.4%
NPC International/Pizza Hut.........2.6%
Friendly’s Ice Cream....................4.1%
FreedomRoads/Camping World...2.5%
Rite Aid.......................................3.5%
Regal Cinemas.............................2.2%
La Petite Academy.......................3.3%
Sports Authority...........................2.0%
TBC Corporation.........................3.2%

Bolaget har en vakansgrad på ca: 3%. Detta är riktigt lågt och historiskt har bolaget lyckats bihålla liknande siffror vilket är ganska imponerade. Det betyder att det finns ca 70 fastigheter som står tomma. Dessutom har bolaget väldigt låga lån om man jämför med ett traditionellt fastighetsbolag. Skulderna uppgår till 35 % av totala värdet. Ingen skuld förfaller förrän 2013.

Samtidigt har (O) inga skulder på själva fastigheterna, som kallas för ”mortgages” på engelska och ganska konservativt eftersom det är ett annorlunda lånesystem än det svenska. Det som är ännu mer imponerande är de långa kontraktstiderna som är mellan 15-20 år. Ett bra exempel är senaste fastighetsförvärven på 108 nya fastigheter som har en genomsnittig kontraktstid på 20,6 år, fördelat inom 14 olika stater och 8 olika detaljhandel i 7 olika branscher. Så här ser den totala kontraktstider:

Klicka för Större Bild

Bolagets strategi:
Att bolaget ska förvalta och generera intäkter till aktieägarna i from av utdelningar från kommersiella fastigheter långsiktigt. Samtidigt ska bolaget försöka öka antalet tillgångar och framtida kassaflöde på ett diversifierat sätt. Man fokuserar på att förvärva fastigheter i populära områden och försöker ha långsiktigt stabila verksamheter som hyresgäster med långa kontrakt mellan 15 - 20 år.

Slutsats:
Bolaget visade sig vara mer stabilt än jag trodde och har en väl diversifierad portfölj med kommersiella fastigheter. En viss osäkerhet kan tyckas när hyresgästerna är enbart butik och detaljhandeln men de långa kontraktstiderna och fördelningen mellan område och bransch gör det betydligt säkrare. Dessutom krävs hyresgästen på underhålls, skatter och andra kostnader, vilket gör att ganska stor del av FFO kan delas ut samtidigt som det finns likvida medel kvar. Enligt årsredovisningen så har bolaget 46 miljoner dollar tillgängligt i kassan och möjlighet att finansiera 355 miljoner till för framtida förvärv av fastigheter.

För att (O) ska kunna växa så räcker det inte bara med att bolaget höjer hyrorna baserat på konsumentprisindex som de har gjort tidigare utan också att bolaget måste kunna sälja olönsamma eller vakanta fastigheter och istället kunna köpa fastighetskedjor med högre avkastning. Samtidigt måste bolaget ha möjlighet till finansiering när förvärvsmöjligheter uppstår. Detta eftersom ca: 3 % av bolagets hyreskontrakt upphör varje år. Historiskt har det långsiktiga kapitalbehovet finansierats genom riktad nyemission, skuldsedlar och obligationer.

Samtidigt visar sig bolaget ha en ganska kompetent ledning om man ska lyckas växa under 40 år och enligt senaste årsredovisningen har det klarat senaste finanskrisen hyfsat bra. Om de lyckas förvärva och förvalta fastigheter i framtiden som de har gjort tidigare så är det definitivt ett ganska stabilt bolag. Om man verkligen vill kolla på hur effektiva företaget har varit så bör man kolla på hur den totala lånet och räntakostnaden har utvecklas i jämförelse med fastighesvärdet och avkastningen.

Men den största nackdelen med Realty Income är den alltför låga utdelningstillväxten, på 5% / år. Till och med med en direktavkastning på 6 % år så är den långsiktiga tillväxten för låg. Om man kollar på den historiska direktavkastningen så har den varit runt 8 % i genomsnitt. Vilket är bättre direktavkastning än 6 % om man vill köpa bolaget, om vi nu förutsätter att bolaget klarar växa 5% / år.

Men det är en annan viktigt sak som man glömmer att nämna.
Återinvestering av utdelningarna som kommer att öka den framtida avkastningen betydligt mer än 5 % årlig tillväxt. När det dessutom handlar om månadsutdelningar så kommer Ränta-på-Ränta effekten vara som mest effektiv.

Genom att man återinvesterar varje månad så kommer man få ca 1 % högre avkastning år 1 och 1,5 % år 2 osv, oavsett om bolaget höjer utdelningen eller inte. Om man får utdelning tex: januari som man återinvestera så kommer man automatisk få högre utdelning nästa månad osv.

Men tyvärr så är det mer teori än verklighet eftersom courtaget på 100 kr gör att det måste vara riktigt stora belopp för att det ska löna sig att återinvestera.

Här har du den stora fördelen med månads-åteinvestering! Tagen av bloggaren The Dividend Growth investor, som skriver om Realty Income.

Klicka för Större Bild

Aktiekursen 15 år!

Klicka för Större Bild

Läs tips:
* Realty Income – Dividend analysis
* Realty Income – nyckeltal
* Realty Income - kritik mot bolaget
* Årsredovisning - 2008
* (O)-Publicationer